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投機客狂造泡沫 中國空置房夠住2億人 突破10%警戒線
鉅亨網編輯查淑妝 台北綜合報導 2010-07-07 10:40:34
數據顯示，中國空置房足夠 2 億人居住，大中城市住房空置率早已突破 10% 的國際警戒線，顯示投機囤積賺取差價情況嚴重。專家警告，這些空置房說明目前市場上確實存在大量投資投機客，房地產泡沫在擴大，而本輪調控也正是打擊投資投機需求。
香港《文匯報》報導，中國 660 多個城市現有連續 6 個月以上電表讀數為零的空置房 6540 萬套，足夠 2 億人居住。儘管上述數據仍存爭議，但大量投機者進入內地房地產領域囤積住房任其空置，等待房價上漲賺取價差，已是不爭的事實，內地大中城市住房空置率早已突破 10% 的國際警戒線。
對於內地房地產泡沫的爭論一直不少。經濟學家茅於軾就認為，樓市泡沫不在於房價高低，而在乎空房多少。即使是房價並不算高的二三線城市，大量投機者進入房產領域，其買房目的只是為了交易而不是自住，當投機者過多時，就會出現大量空房，空房多意味著有泡沫。這樣，一方面是大量有住房需求的人買不起房，或者說是無房可買，另一方面是投機客囤積大量住房，任其空置，等待房價上漲。在這種情況下，房價反映的不是住房供求的信息，而是投機的信息，房價變成了股價。目前的國際住房空置率警戒線為 10-15% 左右，而業內普遍認為，內地大中型城市已遠遠突破了這一警戒線。
資金回報率也可作為一個反映房地產泡沫程度的指標。如果一套住房能夠獲得穩定的、大約在 4.5% 以上的年租金回報率，其長期擁有仍有利可圖，否則就存在泡沫。中信證券房地產行業分析師嚴敏指出，目前內地大多數城市住房的租金回報率都很難達到這一標準，北京、上海等大中型城市這一指標更低至 2.5% 左右，按此估算，一套房產要出租 70 年才能收回成本。這意味著現在中國市場上的住房基本沒有投資價值，為了投資的買房客實際上都是在投機，空置住房等待房價上漲，以賺取差價。
經濟學家指出，大量空置房的存在，令房地產市場泡沫不斷擴大，不但給普通百姓生活造成巨大壓力，最終將導致社會不穩定，同時也擠壓了其他關係國民經濟命脈的重要行業的資源分配、金融支持和發展空間，造成社會資源的極大浪費，亦不利於中國產業結構的調整與升級，最終將給實體經濟和金融安全造成衝擊。
如今妥善處理房地產泡沫問題，已是政府面臨的現實問題。在嚴控房地產投機行為的同時，政府也應調整以往「重住房經濟功能、輕社會功能」的市場發展思路，調整中央和地方的稅收、財政關係，重新劃分中央和地方的財權、事權，扭轉地方政府完全依賴土地財政的現狀，適時出台房產稅等，從根本上遏制房地產泡沫的擴大。
嚴敏認為，對住宅徵收房產稅，勢必會對空置率起到一定的抑制作用，人們在保有房產的同時會考慮持有成本增加，必然會擠出一部分投資投機需求，從而給市場帶來一定的供應量。
北京大學房地產研究所所長陳國強表示，房產稅下半年或將出台，將對持有和購買房產的程序作出調控，增加房產的持有成本。
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台灣方面, 請參考最近期壹週刊的報導:
http://tw.next.nextmedia.com/index.cfm?Fuseaction=Article&IssueID=476&ArtID=32642473
議價超過3成 房市急凍
政府打房見效，六月二十四日央行祭出升息，並進行信用管制、掐住房貸成數與停止寬限期等政策後，房市急凍。中信房屋表示，六月北市房市議價空間逾三成，南港個案甚至下殺五折；下半年逢預售屋交屋潮，投資客提早獲利出場，將引爆另波賣壓。學者莊孟翰、張金鶚直言ECFA利多出盡，房市泡沫隨時可能發生。
央行總裁彭淮南接連數月祭出打房政策，國內房市出現急凍現象，台北市房價打7折售出。
六月二十四日央行總裁彭淮南宣布升息半碼，並且針對台北縣市十個地區，祭出信用管制，購買第二間房屋貸款成數不得超過七成，並取消寬限期等政策，這是從去年二月以來，首度升息，也是二十年來再度啟動選擇性信用管制，以投資客為主的大台北地區首當其衝。
緊縮貸款 緊縮貸款
住商不動產企研室主任徐佳馨直言：「這次打房行動，是政府比較積極的一次，尤其是貸款七成以及取消寬限期，三個月內恐怕引發投資客的拋售潮，房價至少有一成跌價空間。」
房仲表示，近日來客跟成交量都大幅下滑，不少投資客提前出手賣屋。
在台北東區還有超過十五間房屋的投資客吳先生說：「央行這次出手，對我們來說影響很大，投資房地產已經綁手綁腳的，況且今年下半年房市景氣將有變化，我從第二季就開始拋出房屋，到目前已經賣掉四間。」
另一名投資客徐小姐也說：「升息沒啥，利息根本漲不了多少，可是貸款只能七成，又不能用寬限期，收到的租金也不夠繳房貸，我看該是賣掉房屋獲利了結的時候，等年底選舉完再看。」
投資客提前轉買為賣，處於高檔的房價開始鬆動下跌。中信房屋統計發現，六月份屋主開價飆高不少，但成交價格卻「殺很大」，台北市平均就砍了三成，最誇張莫過南港區，因為不少預售個案炒新聞飆至每坪一百萬元，中古屋開價同步拉高，但平均成交價已經可以殺五折。台中指標七期重劃區飆高至開價每坪七十萬元，結果成交價也可以殺到六折。
南港急漲也急跌，開價飆高，成交價格卻打5折。
寶慶路新售土地標售，緊臨捷運站，卻少有建商願意出手買地，認為已無再漲空間。（蘋果日報）
新店美河市、板橋新巨蛋、新莊新富都等個案，投資客提前殺出，獲利了結。圖為美河市建案。
預售交屋 開啟賣壓
房價下跌未吸引買盤進場，盛夏房市冷清。海悅廣告王俊傑副總說：「台灣的房地產市場這個月已經比較淡，來人掉了二成，觀望的買家不少。」更有業者反應：「來人不只掉二成，根本就少了一半，成交速度也變慢，只剩下五分之一。」
另外二年前預售屋的交屋潮，下半年可能引爆另一波賣壓。由於當初預設貸款八成，如今第二間房頂多只能貸七成，部分投資客面臨自備款短缺，加上升息衝擊市場信心，資金槓桿高的投資人恐面臨斷頭壓力，只得反手降價拋售，賣壓提前出籠。
一年前台北縣大賣的幾個指標預售個案，在各房仲店頭、網站紛紛出現量大狀況。通常投資客購買預售屋之後，多會等到房屋蓋好後，有美麗的屋況再加價出售，不過這個月內，投資客紛紛提前反應市場蕭條狀況，快速出場以保獲利。
新店的小碧潭捷運共構案「美河市」，六月中建商才剛宣布賣光結案，仲介店頭已經有不少案量高掛銷售，光是信義房屋跟永慶房屋的網站，就各掛了五十戶，不少案件還標上「最優價」的醒目紅標搶客，從小套房到大四房都有。問問房仲經紀人，得到的答案是：「不只一百間在賣，不少投資客趁建商還有廣告的時候，先脫手為快，一年前跟現在的表價每坪起碼漲了十萬元，一千六百戶以上的量體太大，等交屋就來不及賣了。」
防止炒作 政府頻打房
2010.6 央行對台北市及台北縣內10個縣轄市，管制第2戶房貸成數不得超過7成，並取消寬限期。
2010.6 行政院長吳敦義加碼，擬在淡海、板橋、中和、新店等區增建共25,800戶平價住宅。
2010.3 暫停標售台北市精華國有地，不限坪數。
2010.3 央行下令，查投資客房貸資料，提高房貸利率並嚴格授信。
2010.1 北市擬開徵豪宅稅。
2009.12 行政院長吳敦義指示，擬將在林口興建4,000戶平價住宅。
豪宅市場低迷，2個月來成交量大跌6成。
豪宅緩揚 買氣不再
不只北縣預售屋出現轉賣潮，做為房市指標的台北市豪宅市場，也不復過去熱況，永慶房屋發現最近二個月，銷售急凍，成交量打了四折，雖然價格仍緩幅上揚，買氣已不再。
房市冷清，建商推案態度趨於保守。市場領先指標的預售市場，今年第三季預售推案量僅不到千億元，與二○○八年相較不到一半，與景氣較好的二○○七年相較，更只有三分之一。
住展雜誌研發長倪子仁說：「第三季房市因為股市回跌一千點影響，建商推案的熱度似乎不如預期，許多個案都傳出延遲推案的風聲，使得第三季的推案量無法放大，不少建商等待第四季的選舉等不利房市因素消失後，再推案。」
日勝生的南港二百億元大案，原本預估第三季推出，現已延至第四季；而宏普建設在新莊副都心的預售案，也已經延後公開銷售，現在只開放接受預約，價格與簽約時間尚未公開；皇翔的信義計畫區F4豪宅則是先建後售，蓋好再說。
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