房市實價登錄上路滿周年，豪宅被國稅局補稅的案件增加。中國時報【陳宥臻╱台北報導】
國庫日益拮据，加上實價登錄上路滿一年，房仲業者透露，國稅局要求實價申報的案件有增加趨勢，豪宅屋主更成為重災區。日前有民眾以總價8000萬元出售大安區豪宅，原以評定現值申報交易所得，結果國稅局以實價登錄為本，要求補稅，稅金從28萬餘元暴增到240萬元，差距近9倍，屋主欲哭無淚。
國庫拮据 查稅積極
5月所得稅申報結束後，國稅局陸續進行申報查核。中信房屋合作代書指出，近1年來國稅局已暗自實施「實價課稅」，殺傷力跟奢侈稅擬延長沒兩樣。由於最近傳出不少投資房地產的屋主被要求補稅，使得國稅局以實價登錄的價格，作為課稅基礎的爭議浮上檯面。
國庫困窘下，國稅局查稅變得積極起來。房仲業者透露，最近確實有包括成交總價8000萬元以上，甚至近億元的高價買賣屋主被盯上，相對的，成交價在1000萬~2000萬元的房主，較沒有傳出補稅的問題。
稅金從28萬變240萬
房仲業者指出，有個客戶買賣8000多萬元的房子，實際賺了600多萬元。該屋主以評定現值150萬元，及財政部公告的北市精華區房屋評定現值所得稅率48％計算，賣屋所得為72萬元，再以72萬元乘以40％所得稅率，於是繳28.8萬元的賣屋所得稅給國稅局。
不過，國稅局依照實價登錄的資料，掌握該屋主賺了600萬元，直接用600萬元乘以40％的所得稅率，要求繳交240萬元稅金，等於屋主從28萬多元的稅金，一口氣變成240萬元。由於國稅局是依照所得稅法查核補稅，屋主只能接受。
信義房屋指出，房屋交易所得本來就依照實際交易所得來申報，是提不出證明買賣實際價格證明時，才能以房屋評定現值申報交易所得稅。
評定與實價差很大
地政士公會解釋，所得稅法第14條明文規定，售屋申報財產交易所得，必須以交易時的成交價額，減去原始取得成本，再扣除改良、移轉等相關費用後，以實際金額申報。不過，許多民眾被房仲業者誤導，才會以為可以自己選擇用評定稅率申報。
信義房屋表示，就算民眾以房屋評定現值申報，但國稅局依法仍可以從代書資料、銀行端的金流，檢視房屋實際交易金額，所以民眾抱持僥倖心態，就算國稅局不用實價登錄的資料勾稽，也有可能被查到。
買賣新豪宅 國稅局大查稅
豪宅早已實價課稅！房仲業透露，根據初步了解凡5年內新成屋且是成交5、6千萬元以上房地產買賣都被國稅局追著查稅，而且有8成的豪宅買賣都被「勾稽」，最後賣方都只能乖乖地補稅。
大師房屋總經理陳建慶表示，今年以來，該公司持續被稅捐單位調用客戶的成交資料，而且有不少客戶也都被通知補交房屋買賣交易所得稅，顯示政府不僅對房屋交易課奢侈稅、實價登錄，同時已在實施豪宅的「實價課稅」了！
據初步了解，約了8成的客戶都已被通知補稅，歸納這些通知補繳稅的客戶，這些被查的個案，幾乎都是屬於5年內新成屋，交易金額都屬於較大額約5、6千萬元的案件。
其中，某個案是出售金額約1.2億元，扣除成本約賺了3,600多萬元，該民眾以「財政部每年發布的財產交易所得稅標準」來計算應稅所得，由於該房地產坐落在台北市大安區，所以用48％的評定稅率計算，因此，客戶原本只交了134萬元，但是，在稅捐單位向房仲業者調交易資料之後，該客戶最後還得再補交270多萬元。
陳建慶說，雖然在每年5月申報綜合所得稅時，對於房屋買賣的「財產交易所得」可以用實際價格扣除成本以及移轉費用再乘上「出售時建物所占總現值比例」，算出實際財產交易所得。
不過，多數的民眾都會用評定稅率來申報，因為用財政部公布的評定稅率所算出的財產交易所得會比較低。
一般房屋交易可以分為土地現值以及建物建值，只要是建物現值占總現值的比例愈高者，所需要繳交的財產交易所得稅的金額就會愈高，根據大師房屋統計，在目前豪宅中，建物現值占總價比高於3成以上者有仁愛一品（39％）、元大一品苑（30％）、勤美璞真（46％）、吾疆（40％）。
會計師即表示，房地產「評定稅率」只能適用在「無法提出房產買賣相關明文件」，若是可以取得，民眾還得誠實用實際價格扣除成本以及移轉費用來申報財產交易所得，否則稅捐單位還是查得到。
稅捐單位查房地產買賣交易，會計師說，其實，早在2年前課徵奢侈稅時，相關單位已擬好了「奢侈稅實價課稅的查核作業要點」，在該規定中，稅捐稽徵機關為了查稅所需，可以向房仲業、地政士調閱納稅義務人的不動產成交價格資料。所以，近1年稅捐單位向各房仲業以及建設公司調資料，只是根據該查核要點進行查稅。
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