愜意人生-Emily

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引用自聚財網逸辰

2008年底央行把利率一路從3.75%降至1.25%

使得中老年定存族收入大減,逼出定存資金,全面瘋狂炒作房地產...
2008年那時我換屋買房時,心想現在不想買房子的人,3年後房價大漲,
到時你想買也會買不起.
如今房價己大漲1倍以上,也己經從高檔回跌15%~20%了,
這2~3年再用7~8成高額貸款去追買房價的人,3年後會跌掉自備款,
房子將會由資產變成負債,若是最後被銀行法拍,則會終身成為屋奴.

民國80年(1991)的房市泡沫化,空頭跌勢走了10年,在民國91年(2002)
政府花了上兆元作金融RTC,去處理銀行的呆帳,才提早結束
房市空頭.不然,上一波也要走20年的空頭大修正.

上一波民國80年房價泡沫化的金融背景:

貸款利率10%,高利率壓縮了房貸負債的總量,

民國70年(1981)~80年(1991)

人民所得增長約2倍以上,號稱台灣經濟奇蹟.在這樣的情況下,
都產生了大量房貸不良呆帳,國庫花了上兆元RTC打消金融呆帳.

這一波的房市泡沬化:房貸利率是2%,創造出來的房貸負債總額
是上一波的2倍以上.過去十年來,人民所得成長不到20%,
物價漲50%以上,房價漲1倍以上,這樣會產生多少房貸呆帳?
至少2~3兆元.
銀行賺錢放自己口袋,賠錢了卻要叫國庫買單?

上一次立法院被財團給騙了,這一次還要再花大錢給財團送禮嗎?
門都沒有.

況且如今政府的負債4兆多,也沒有錢可以再幫銀行買單了.
一旦再發生類似國民90年前後的銀行倒閉潮,

立法院自然可能撒手不管,
那麼央行就黔驢技窮,只剩下再降息貼近零利率此法可行而己.
學日本的作法.....股市,房市,經濟全都陷入失落的20年.

日本從1985年股市房市泡沬化:
日經指數從38900跌到2008年6995點.房市和股市走了22年的空頭...
因為日本政府不想花錢幫老百姓買單,乾脆降息至零利率,以此來控制
房貸的負債不再擴大膨脹,給老百姓足夠的償債時間,死老百姓你就慢慢地
把房貸給繳完吧.零利率讓負債不再放大,日本政府對房市就撒手不管了.
零利率雖然可以使原先的負債不再擴大,但零利率的金融環境,它創造負債
的能力還是很強,利息降到零利率,不過是讓市場自己去:以債養債,
並沒有解決根本的負債問題,

2009年起美國QE印鈔票灑錢,大量收購不良
債權標地物,同時利率降到01%的作法,一樣也是在:以債養債.在撐經濟而己.

有人說:台灣目前的低利率房價就不會跌?真是有點腦殘.

日本還降到0利率..房價照樣跌廿年好嗎!!
民國80年(1991)第1次的房價泡沫化,背後可是有70年~80年
國民薪資所得大幅成長1~2倍作後盾,再加上房貸10%的高利率,
故所創造出來的負債總量並不高,同時所得高長成,炒高的房價
也較具抗跌...

但2008年~2013年這波的房價泡沫化可完全不同:
房貸利率曾降至2%以下,超低利率創造出巨大的房貸負債,
而過去十年來,人民的薪資所得成長不到20%....
所以未來5年人民的薪資所得若不能大幅成長5成至1倍,
那麼就只有房價大跌來反映低薪資所得的現況.

未來3~5年薪資不成長5成以上,台灣的房市和經濟就沒救了.

薪資成長1倍企業就會倒閉?1997年至今,南韓國民所得增加2倍
南韓的經濟怎麼不垮?
大陸在2008年鴻海跳樓潮後加薪1倍,隨後人民大會又通過
連續7年每年加薪13% 即2017年大陸的人民薪資所得將是2008年
的2~3倍...那大陸的經濟怎麼不垮?
給人民大幅加薪等同於:在稀釋人民的房貸負債,政府在給人民
大幅加薪的同時,還需要央行印鈔票:大量買入美元,釋出台幣.
台幣可以重貶30~50% 現在的日本就是這麼作地
日幣從78元兌1美元,貶到124兌1美元
不就是因為印鈔票,日幣重貶50% 以上,來提高出口競爭力
目前歐洲在印鈔票:歐元:美元從1:1.6 貶低至1:1.1
這也是用印鈔票在打壓幣值,貨幣競貶來提高出口競爭力,
以此來提振經濟.這種方式也是未來5年台灣經濟唯一
的一條活路.否則,其它的方法都是死路,再掙扎也沒救.

但台灣央行不但不印鈔票,還在回收台幣,緊縮資金企圖打房.
房價大漲的罪魁禍首:正是中央銀行在2008年
大幅降息至1.25%,超低利率造成房價大幅炒作
彭淮南正是未來台灣發生銀行倒閉潮的元兇.
別人印鈔票只是受傷.台灣不印鈔票,不給人民大幅加薪
5年後金融體系就會崩潰,經濟會衰敗20幾年.
2016年不管藍綠誰上台,只要他沒有能力大幅提高人民所得,
就解決不了台灣未來將爆發的銀行倒閉潮,2020年總統大選時
2016年上任的總統又會灰頭土臉地...
真地是神仙下凡也救不了台灣的經濟及金融體系了.
老百姓自己要懂得明哲保身:不要再用高額貸款去追買房子了
否則必然是要:悔恨終身地.

美國於2014年10月起己經不再印鈔票了,目前美國股市是最後的
資金乘數效應在撐盤.多頭走勢即將結束,進入中空大修正波.
何謂資金乘數效應:例如美國政府灑出1兆美元進入市場
商業銀行拿到錢,全部把它貨放出去...這放出去的1兆美元,
又會有7,8千億回流銀行體系...銀行再二度把它貨放出去..
它又再回流5,6千億回到銀行....銀行再三度把它貨放出去..
...........所以1兆元的資金進入市場,,它可以創造出
3~4兆元的負債...
現在的美股,美國房地產就是靠以債養債的方式,在擴大通貨膨脹地.
台灣也是一樣..靠人民負債不斷擴增,來支撐房價和股價...
一旦資金乘數效應結束,,

就會進入通貨緊縮..且會惡性循環,
股市和房市下跌會互相扯後腿...同步崩跌.
房價從2013年的高檔己經下跌15~20%了..未來仍會持續走跌,
要是股市再結束多頭,進入中長空修正期,那房價的跌幅還會放大.
FED己經不再印鈔票,還在思考何時升息,
市場為什麼怕升息:因為從2009年以來的多頭走勢,
是靠灑錢印鈔票的資金不斷地創造出大量負債,
來推升資產及股票的價格...一旦升息,這些炒作的資金成本就會提高,
賣壓自然會不斷放大.因此,美股的多頭己接近尾巴了,即將結束.

但日本,歐洲還在印鈔票,股市漲多拉回至半年線下打底,
仍會再拉升資金行情過高...它們還正在全力衝刺創造負債,
多頭行情當然不會這麼快結束...

而台灣本身沒有資金行情的條件,完全是靠2008年央行
把利率大幅降至1.25%,逼出定存資金,進入市場,也是
創造出高額的負債...房價從大漲到漲不動,2013年底再進入
跌勢,就表示:資金的最大乘數效應己經結束了...

未來要面臨的是通縮....股市一旦結束多頭走勢,
進入中空大修正波..通縮會更嚴重..此題己是無解地.
金融市場的鐵則:

欠債還錢,還不出來就人抓,厝拆,雞仔鳥仔踏死甲沒半隻.

台灣3月份景氣對策燈號:己由綠燈轉弱為黃藍燈,4月衰退為藍燈.

2009年起美國印鈔票:美元重貶
台灣銷美國市場當然會萎縮.
日本2013年開始印鈔票,日幣重貶50%
台灣外銷和日本同性質的商品:當然也是會大幅衰退
現在歐洲也在印鈔票,歐元重貶30幾%:
那台灣外銷歐洲的產業當然也會衰退.

台灣最後一個市場:大陸最近也在降息,擴大內需式的變相印鈔票
人民幣也將走貶..外銷大陸市場的產業當然也會衰退...

近期除了美元市場因為美元由弱再度轉強,才出現轉機.
其餘的外銷市場都在全面衰退之中...再加上日幣重貶帶來的
競爭威脅,

台灣的出口總值出現大衰退己是不可避免了.
除非央行改變強勢台幣的政策,也加入印鈔票的行列,
不然,台灣的經濟,未來真地又要過苦日子了.

央行的貨幣政策強弱會直接主導經濟走勢的興衰,

而執政者只能在央行制定的金融環境之中跑龍套而己.
真正引導國家經濟前進方向的:正是中央銀行
央行的權力影響所及,不是總統府能比地.

因此,不用太在意2016年誰當總統,老百姓要多關心自己切身的權益:
要看那個總統候選人有強烈企圖可以站在老百姓這一邊和財團對抗,

來大幅提高國民薪資所得,如此才能彌補過去這十幾年來中央銀行
在貨幣及利率政策上所犯下的錯誤.....

其若不然,那麼台灣就會步上日本20幾年前的後塵:
經濟失落廿年,那大家就要有過苦日子的心裏準備了.

台灣的房市從去年中(2014)就作高轉折向下了,

股市是今年(2015)的4月底轉折向下..

經濟是今年(2015)初衰退進入黃藍燈也是進入大衰退期了..

股市在2年內會跌出底部,作長期大區間震盪整理,

房市和經濟都要面臨20年的大空頭周期,

就算神仙下凡,也救不了台灣了...

經濟好還是不好,不要聽政客和媒體吹牛,

你只要去看一個數據:國民所得變動表,就一目了然了.

請問一下:台灣從民國86年(1997)亞洲金融風爆之後,

國民所得有成長嗎?若是扣掉物價上漲,

過去20年來,國民所得根本沒有成長.

而2009年至今房價大漲了1倍以上,

國民總負債成長2倍以上...

未來你要拿什麼來還債?

炒作房價,大幅預支未來的長期所得,

未來20年的消費能力自然大幅下降,

經濟能好那才有鬼....

台灣的經濟想起死回生:

先找一個能幫老百姓加薪1倍以上的總統再說吧,

若是沒有這等人出現,那麼經濟衰退20年也是必然地.

 本版標題文中所言:

乃是我廿年的房地產買賣心得,

我的父母是作農事的,他們沒這等知識可以提點我,

但我有子女,不希望子女們落入房地產的陷阱之中,

試想:一對新婚夫妻若是剛結婚,就要背負長期的房貸,

未來20年內房價走跌,繳了的貸款卻被房價下跌給跌掉了,

那麼未來還有什麼希望可言?

為人父母者,若是錯愛:以為幫子女付頭期款買房,是在

幫助自己的子女,反而造成子女們的長期負債..

愛之反而害之矣...

就算你是買來自住的,也請再等個8~10年,

等銀行大量拍賣房地產呆帳時,房價才會見到低檔,.

那時買了就算不會立即大漲,房價也不會再大跌了

不聽此言,那麼你就只能自己花廿年的時間,

讓市場來教訓你了....