愜意人生-Emily

首先，必須了解台灣房市已經走了11年的多頭，且房屋供過於求，空屋率高，為何至今仍然漲個不停的道理。其實純粹是因為金融危機後各國採行貨幣寬鬆和低利率政策，以及我國遺產贈與稅在98年1月驟降，造成資金回流和貨幣供給大增，讓投資客競相將資金投注於房市，加上房市的資訊不對稱問題嚴重，易受相關業者和投資客聯手炒作，此種假性的投資需求塑造房市交易熱絡的假象，又誘使部分自住需求者恐慌追高。簡言之，台灣這四年來房價上漲，根本就是「資金行情」造成。

問題是，資金行情遲早會因為量化寬鬆結束而落空。從最近美國的工業生產和就業情況屢傳利多等經濟好轉研判，量化寬鬆政策終將退場，屆時全球房市必然首當其衝，台灣房市泡沫吹得這麼大，是否應該早就居高思危？

一旦資金行情結束，房市終將回歸基本面，接受「供需法則」的考驗，照目前國內空屋率超過20%，空屋數達143萬戶，早已累積了房價向下修正的壓力。加上人口老化、出生率下降與少子化，人口紅利消失的長期趨勢，房市供過於求的現象只有愈趨嚴重，未來哪有不跌的道理。再說，沒有所得成長的實質支撐，房價炒高讓絕大多數的自住需求者買不起，房市就沒有真正、實質的需求，將淪為口袋深的投資客自己玩的「金錢遊戲」。房價炒到最高時進場的，或者還抱著一堆不動產的投資客，將變成最後一批白老鼠；一旦行情急轉直下時，更沒有人接手，流動性凍結，套牢的下場將是非常慘烈。

以上的憂慮，可從台灣幾項房市泡沫化的指標觀察，包括房價所得比高達八倍以上、房貸本息超過家庭所得三成、房貸餘額占GDP比重超過四成、房價租金比超過300，租金報酬率為全球最低地區之一，房價漲幅多年來超過經濟成長率、投資需求超過20%等，可見我國房市泡沫化的風險實在高得可怕。

此外，去年上市公司財報顯示，幾家知名營建業的每名員工替公司產生2,500萬元獲利，甚至龍頭建商之一的員工，平均每人替公司賺進1.16億元，各大科技、金融業均望塵莫及。由此顯示，房市飆漲造成營建業一枝獨秀，製造業乏人問津的空洞化和失衡現象也非常令人憂慮。因此，我們建議營建業者、房屋代銷仲介業者和金融業、投資客等，絕對要注意房市泡沫化的風險，已經到了吹彈可破的地步，最好提早調整，不要再蜂擁投入，否則遭受慘重損失，過去累積的獲利也會被侵蝕殆盡。

我們也有必要向首購自住的年輕人宣導正確的購屋知識，在房價居高不下的時候，應該有「先租後買，先小後大，先舊後新，先有再好，先遠後近」的正確觀念。如果房子貴到買不起，就不必硬著頭皮買，以免變成一輩子的房奴；不量力而為的慘痛代價，不是靠低利貸款或省吃儉用可以彌補的。

當然，政府應設法將資金導向生產事業和公共基礎建設，奢侈稅應該進一步將所有的投資（投機）行為納入規範，並合理調高非自住房屋的持有稅負，甚至規劃不動產交易實價課稅，都是導正房市健全發展的長期必要政策，才不會重蹈當初遺贈稅大幅調降卻沒有配套措施而造成房市飆漲的覆轍。

南港豪宅膨風 實價露餡 縮34%
蘋果日報 2013年06月05日 【吳苡辰、劉曉霞╱台北報導】

開價、實價差很大！北市南港經貿園區指標建案「天滙」陸續揭露成交實價，該案2010年3月開賣時，每坪開價達百萬元，是南港區第1個晉升百萬元建案，不過實價登錄後，卻揭露成交單價僅52.6萬~85.6萬元，價差至少34%，民眾直呼開價過高，太誇張。

南港經貿園區指標案天滙為華固建設興建，共86戶，規劃85~110坪，2010年開賣時，正好趕上南港經貿園區熱潮，代銷公司雖刻意低調銷售，未曾正式對外公布開價，《蘋果》記者到接待中心詢問，也被擋在門口，但市場一般認為其開價約每坪80萬~110萬元，創下當時最高開價，也是南港經貿園區第1個百萬元建案。

最高喊每坪百萬
雖然天滙價格創新高，但開賣10日後，代銷公司便對外宣稱已完銷，同年底卻又以天滙2期名義將地主戶拿出再次銷售，讓外界更好奇實際成交價。

去年7月天滙完工後陸續交屋，隨著實價登錄上路，也讓成交價曝光，據內政部不動產交易實價查詢服務網資料顯示，天滙共有83筆實價資料，當中單價最高為1樓，扣除車位後每坪85.6萬元，與當時最高開價110萬元相比，價差22%，第2、3高價每坪83.5與82.5萬元，皆位於21樓，單價最低僅52.6萬元，位於5樓，若與最低開價80萬元相比，價差達34%。

華固總經理洪嘉昇說，天滙當時每坪開價是70萬~100萬元，並沒喊出最高價110萬元，市場議價空間是10~15%，若以此計算是符合市場行情。

從小在南港長大的民眾王松林說：「當時南港區還有每坪50多萬元建案，天滙開價百萬元本來就太高，若實際成交每坪僅52萬元，實在差太多，買屋前真要小心。」

住商不動產南港站前加盟店經理張忠毅則表示，2010年經貿園區許多建設尚未成型，新推案開價每坪60萬~70萬元就算高，天滙開價達百萬元實在「太瘋狂」，當地購屋族接受度不高，但隨著近年相關建設陸續到位，近2個月天滙行情價已達每坪95萬元。

不二價縮小價差
實價登錄讓不少預售價膨風的建案成交價曝光，還有中山區「崧江桂冠」、大安區「詠康」等建案，其中詠康2011年推案時，每坪開價140萬~150萬元，實價僅96萬~103.8萬元，價差高達30%。

金磚動力副總經理施孝文指，過去預售屋開價與成交價差約20~25%，少數會達30%，實價登錄上路後，價差縮小到15%，甚至有少數建案推出不二價，未來價差將愈來愈小。